Živjo, zanimajo me osnovne stvari v zvezi z nakupom/prodajo nepremičnine. Namreč situacija je taka, da bi radi prodali neko večjo (dražjo) nepremičnino in kupili nekaj manjšega. Sploh ne vem, kako se je stvari najbolje lotiti.....

Ali je smiselno najeti eno nepremičninsko agencijo, ki bo urejala prodajo stare nepremičnine in hkrati urejala nakup nove, ali se jo bolj splača prodajati/kupovati na lastno pest?

Ali je bolj smiselno najeti izvedenca za ocenitev vrednosti obeh nepremičnin?

Katere so "dobre" nepremičninske agencije in na kaj je treba NUJNO paziti?

Kakšne so približne razlike med oglaševanimi in dejanskimi cenami nepremičnin? (10-30% ?)


Zanimajo me izkušnje tistih, ki ste prodajali ali kupovali nepremičnine v zadnjem času....vsaka informacija je dobrodošla. HVALA

Zpatolasek, ste pa v enaki situaciji kot mi .

Nekih hudih izkusenj se nimam, lahko pa ti povem kako je potekalo do sedaj.

Prodajamo ze eno leto, in sicer vecjo nepremicnino na drugem koncu SLO, in ko bomo prodali, bomo kupili nekaj manjsega v mestu, kjer zdaj zivimo. Prodajamo zasebno, preko nepremicninskega portala in nabili smo tudi veliko tablo z napisom na sami hisi.

Preko agencije nismo sli, ker vidim, da tudi tiste nepremicnine stojijo in se v tej dobi recesije in pesimizma, ki vlada med ljudstvom, ne proda veliko - sploh pa vecje in drazje nepremicnine ne .

Ceno smo postavili glede na primerljive nepremicnine v okolici. Na oglas smo napisali vse podrobnosti.

Enostavno vse stoji in ne vem kako bo. To je nasa izkusnja do zdaj.

Srecno!

Neala: pozdravček še tukaj

Kako gre to preko nepremičninskega portala.....a je to slučajno podobno bolhi al kako? Jst sm čisti laik, res nimam pojma kako bi se tega vsega lotila.
Potem pač poslikaš hišo, izmeriš kvadraturo same hiše in parcele in daš nek splošen opis nepremičnine, potem pa to zgleda kot na bolhi?

Vem, da je trenutno trg z nepremičninami totalno v podnu, ampak nekako upam, da nam bo uspelo prodati čim prej. Glede da to, da so se sosednje hiše v zadnjih letih prodajale skoraj da za med (odlična lokacija), upam na najboljše.

Ja, kot na bolhi, le da se portal imenuje nepremicnine.net - upam, da to ni reklama.
Prodaja hiš gre zelo slabo. Cene imajo prodajalci ponavadi nastavljene glede na neke utvare lastnine, ki so "mislil" da jo imajo v letu 2007, ko so bile cene precej visoko.
Cene o oglasih se v povprečju od dejanskih razlikujejo od 10-15 %, vendar je lahko recej več ali pa zudi nič - odvisno od vrste nepremičnine in povpaševanja. Predvsem starejše hiše se prodajo ponavadi precej ceneje, kot je oglaševana cena in po dolgem času, ker prodajaci ne želijo spustiti cene (pa da se razumemo - prodajalce čisto razumam in nikogar ne obsojam).

Glede spodnjega:

Če se prodaja 1 leto je ali lokacija taka, da ni popolnoma nobenega povpraševanja, ali pa ste ceno postavili previsoko. Ceno ste postavili glede na primerljive nepremičnine v okolici - prodajne cene ali oglaševane cene? In če je to cena izpred enega leta - v tem času je vrednost na žalost šla še dol.

sazi: zgleda da se malo bolj spoznaš kot jaz ....zdaj pa eno vprašanje: ali je glede na razmere logično razmišlanje, da cene nepremičnin najverjetneje v naslednjih 3-5 letih ne bodo šle gor oz. bodo padale? Sklepam da je bolje čim prej prodat, ker bo nepremičnina vsako leto manj vredna, glede na trenutno situacijo v Sloveniji. Laično razmišljam, da pač glede na to, da je veliko ponudbe in malo povpraševanja, če že misliš prodajat, daj zdaj in ne čakaj še par let? Obratno verjetno velja za nakup, cene bodo najbrže še padale, recimo novih stanovanj?

Nepremičnina je vredna toliko kolikor ti nekdo za njo da, logično. Če najdeš kupca za ne vem kakšno ceno, je to pač njena vrednost - očitno.

Sazi, mi vrednost postopno znižujemo. Res je, da gre za mogoče neprivlačno lokacijo, čeprav je bližina avtoceste itd... V tisti okolici se prodaja kar nekaj hiš, vendar je katastrofa, ker vse stoji. Postaviš pač neko ceno, ker je tu le pač nek vložek že bil v to nepremičnino (je prenovljena, z urejenim dvoriščem itd.) - to ni neka razvalina za katero bi želeli imet celo premoženje. Ja, na nepremičninah.net prodajamo (nisem prej hotela omenit, da ne bi zvenelo kot reklama).

Naša cena ni visoka, je pa glede na trenutne razmere še to preveč. Nepremičnina, ki jo mi prodajamo, je primerna za družino z otroki, vsi pa vemo v kakšenm stanju so družine dandanes. Kako je s službami, krediti, itd... Zaenkrat vseeno še ne mislim cene prepoloviti, ker se nam tudi ne mudi tako strašno. Opazujem trg in vidim, da bodo cene v prihodnje vse bolj padale - do neke točke, ko bodo ljudje spet pripravljeni (in zmožni) kupiti.

Razlika pa je seveda v lokaciji. Če gre za zaželene lokacije, z dobro kupno močjo prebivalstva, gre seveda prodaja lažje. Torej tu je veliko dejavnikov.

In če se ti mudi, boš seveda ceno nižal... Za Slovence pa je znano, da smo 100 let živeli na zemljišču oz. območju družine - kjer je bil že pradedek in se je čustveno težko ločiti od tega. Ampak v to smo primorani, kaj češ...

Zlatolasek, cene bodo še padale, dokler se ne vrne optimizem, dokler se ne izboljša kupna moč in dokler nam ne bo naša vlada končno vlila kaj optimizma in dokler ne bodo končno tajkuni odgovarjali za svoja dejanja. Ampak kje je še to... Med ljudmi vlada strah, banke ne dajo več fajn kreditov, ljudje so brez službe... Do kdaj bo tako, ne vem.

Tudi stanovanja se ne prodajajo hitro. Cene več niso visoke, spremljam nepremičnine skoraj dnevno. In se vidi, da enostavno tut privlačna stanovanja stojijo - v zaželenih mestih, mislim.

Zlatolasek, je Neala kar dobro opisala trenutno stanje na trgu nepremičnin - se ne proda skoraj nič. Težko je bit pameten vnaprej, kaj se bo zgodilo. Tako, kot je bilo, zagotovo ne bo več - namreč v letih do 2007 se je prodajalo vse. Tako staro kot novo za ne bistveno drugačne cene. Cene rabljenih nepremičnin so zelo padle. Verjetno še bodo, ampak kdaj se bo pa kaj obrnilo, pa ne vem.

Je jasno, da ceno zelo spušča tisti, ki se mu mudi, ampak glede na razmere zadnjih let, je že dosti ljudi obžalovalo, da niso spustili cene prej. Kasneje so ob dokončni odločitvi, da prodajo vseeno spustili ceno in dobili še manj, s tem, da so ves čas prodaje morali plačevati stroške in ponekod je tudi nepremičnina po treh letih neuporabe v precej slabšem stanju.

Tole pišem iz izkušenj - tako s strani prodajalca, kot iz poznavanja razmer na trgu nepremičnin.
Priblem je v navezanosti na nepremičnine in na občutek več vrednosti nepremičnine zaradi cen v preteklosti. Ni nujno, da je hiša razvalina. Ampak zdaj prihaja do takih razlik, ker so se tudi parcele precej pocenile (sploh v LJ in okolici), da je večina rabljenih hiš dražjih od stroškov, ki jih za sabo potegne novogradnja, pa imaš hišo novo in točno tako, kot si želiš - le da jo dobiš v npr. dveh letih od odločitve (če zidaš), če pa delaš montažno pa še toliko prej.

Neala: hvala za tvoj odgovor, se strinjam z vsem kar si napisla, me je zanimalo res kako je dejansko danes na trgu, kot laik imam neke splošne informacije, ampak pri tako veliki stvari kot je nakup/prodaja nepremičnine, se mi zdi, da je treba kar malo strokovne pomoči. Zato nekako razmišljamo v smeri nepremičninske agencije....

sazi: prvo hvala za vse informacije. Iz odgovora sklepam, da se kar dobro spoznaš na napremičnine.....te lahko vprašam, če se morda ukvarjaš s tem tudi profesionalno? Lahko mi odgovoriš tudi prek ZS....

Kako pa je kaj s temi t.i. tržnimi cenami, ki so javno dostopne na strani gursa? Namreč gledam neko novo nepremičnino, katere naslov bom danes zvedla, pa me zanima, če lahko tudi novogradnje tam najdem oz. ker sem nekje brala, da so tam podatki iz leta 2010, ne vem če bo ta novogradnja že vpisana. Želela sem pogledati tudi za neko stanovanje v bloku, pa nisem dobila informacij, ker nisem točno vedla "šifre" stanovanja. Kako to gre?

Sazi, my point exactly . Točno tako opažam in razmišljam tudi sama.

Zdaj ni luštno prodajat. Jaz spremljam oboje - kako se giblje prodaja in kaj je na voljo za nakup. Od lani julija do letos julija kar intenzivno spremljam oglase, vse stoji. Morda je izginila kakšna oz. se prodala kaka nepremičnina, ampak v večini stoji. Počasi ljudje spuščajo ceno, nekateri še čakajo... Težko je.

Moja prijateljica je prodajala manjše 2-sobno stanovanje eno leto. Gre sicer za manjše mesto. V enem letu ni prejela niti enega klica nekoga, ki bi se zanimal, ki bi se pogajal... nič. Potem pa je naenkrat en poklical, ki je bil v stiski, a denar je imel in takrat je prodaja stekla. Ceno pa so imeli kar nizko, stanovanje u nulo zrihtano z res lepo opremo, prenovljeno, z novimi okni, odtoki, vse.

Ko se pogovarjam z ljudmi, pravijo (tisti, ki se spoznajo), da se jim naša cena ne zdi visoka glede na velikost posesti zraven, urejenost nepremičnine, prenovljenost, ampak da ljudje dejansko nimajo denarja oz. se bojijo vzet kredit (nekateri niti niso dovolj finančno pismeni, da bi znali pridobit čimveč ponudb od različnih bank, da bi se znali pogajat za nižji pribitek, itd.). V slovenski naravi pa je tudi večno jamranje nad svojo usodo, sploh zdaj, ko nam tudi vlada in dnevno časopisje ter internet vlivajo še večji strah in pesimizem.

Z Gursom je tako, da recimo za našo nepremičnino je tam cena precej nizka. Zakaj? Ker pri cenitvni nepremičnin, ki je takrat bila, se je pri hišah dalo naredit tako, da si takrat jamral, da marsikaj ni zrihtano (recimo mansarda, čeprav pri nas je), itd... To so ljudje delali zato, ker so vedeli, da bodo z nižjo cenitvijo plačali tudi manj davka. Takrat je pač vladalo takšno prepričanje in potem se je pri hišah dalo naredit tako, da so dajali popisovalcu nepremičnin malce prirejene informacije . Potem je bila ocena narejena na podlagi tiste cenitve. Recimo v tem času smo pa mi že marsikaj obnovili in tudi marsikdo drug. In če zdaj prodajamo, seveda poskušamo prodat po čim višji ceni, ta pa se lahko precej razlikuje od tiste na Gursu.

Točno to se dogaja Takrat še nismo razmišljaji o prodaji, smo še vlagali v hišo, ocena gursa zato ni realna, in bi tudi postavili višjo ceno, ki jo lahko tudi utemeljimo.

Ali imate že kakšno nepremičnino ogledano za nakup? Nam je nekaj zelo padlo v oči, ampak nismo hoteli pokazat pretiranega navdušenja, itak. Iščemo še naprej, oz smo šele začeli, ampak imamo take zahteve, zaradi tega je izbira zelo skrčena, v bistvu je samo nekaj takih nepremičnin na trgu, ki bi prišle v poštev. Ampak če gledaš iz stališča trenutno mrtvega nepremičninskega sveta, potem smo v dobri situaciji in bi načeloma lahko zelo znižali (resnično) pretirane cene nepremičnine?

To so posplošene tržne vrednosti, ki v veliki večini primerov precej odstopajo od realne - prave tržne vrednosti - v obe smeri. ene nepremičnine tudi navzgor. Razlog je v prirejanju podatkov (pri hišah), pri stanovanjih precej manj. Pa tudi vrednostne coen niso ravno realno postavljene, oz. so v modelu ostre meje s preskoki več vrednostnih razredov, v realnem pogledu pa to ni tako. Prazna zemljišča so v nekaterih priemrih ocenjena skoraj zastonj...

V tej Gursovi bazi dobiš neke približne podatke, če veš točne podatke o stanovanju (št. dela stavbe, ali pa iščeš po bloku glede na etažo in velikost stanovanja, samo moraš pa vsako stanovanje posebej odpret).

Zdaj sem šla pogledat, da javni vpogled v evidenco trga nepremičnin ne dela - tu si je "javnost" lahko ogledala nekaj podatkov o dejanskih prodajah.

Hišo prodajamo na drugem koncu SLO in ko se bo to prodalo bomo šele imeli kapital za nakup stanovanja tukaj. Nagledano konkretno nimamo nič oz. pač bolj pavšalno več stanovanj, ki bi prišla v poštev na ogled in ki se tudi prodajajo že vsaj od lani poleti (odkar sem začela gledat). Kot kupci smo zdaj v dobri poziciji, ker lahko prodajalca stiskamo, ker vemo, da je neprem. trg mrtev. Verjamem, da marsikateri prodajalec ni imel morda niti enega klica v letu dni (kljub vsem atributom, ki jih oglašuje) in če recimo zdaj jaz ali pa ti pokličeva, bo ves presrečen in glede na najino znanje o trgu se lahko pogajamo in ceno precej znižamo. Najprej se bo upiral, ampak v bistvu bo na koncu popustil, ker ve, da ga nekdo drug lahko spet ne bo poklical še naslednjih 6 mesecev ali več.

Kot prodajalci pa smo v obratni situaciji.