|
Margareta -> zakoni o prodaji nepremičnin?? (20.5.2005 23:51:59)
|
Ja živjo,
da ti povem, jaz sem za svojo mati tudi spraševala na davčni koliko davka bodo plačale (ona in sestre), ker so po starših dedovale hišo zdaj pa jo bodo prodale.
Vprašanje sem jim 13.04.2005 posredovala po e mailu na naslov: gp.durs-lj@gov.si
Odgovor sem pa dobila danes, s tem da sem jim enkrat zagrozila s pooblaščenko za dostop do informacij javnega značaja, ker so toliko časa pacali.
Jaz ti kar posredujem njihov odgovor, če ti bo prišel kaj prav.
Zadeva : Dedovanje in nadaljnja prodaja nepremi*nine
V vašem dopisu, poslanem po elektronski pošti dne 13.04.2005, sprašujete, kakšne davke morate pla*ati ob prodaji nepremi*nine, katere lastnik ste postali z dedovanjem po starših in je nepremi*nina uradno knji*ena v zemljiški knjigi od 13.5.2004 dalje. V nadaljevanju pojasnjujemo :
Ob prodaji nepremi*nine nastane obveznost pla*ila davka na promet nepremi*nin, opredeljena v Zakonu o davku na promet nepremi*nin (Ur. l. RS, št. 57/99, 67/02; v nadaljevanju: ZDPN-1). Davek se pla*uje od vsakega odpla*nega prenosa lastninske pravice na nepremi*nini, kot tudi pri zamenjavi ene nepremi*nine za drugo nepremi*nino. Za prenos nepremi*nin po tem zakonu se ne šteje prenos lastninske pravice na nepremi*ninah, od katerega je bil pla*an davek na dodano vrednost.
Zavezanec za davek je prodajalec nepremi*nine. Osnova za davek je prodajna cena nepremi*nine. *e dose*eno pla*ilo ne ustreza ceni, ki bi se dala dose*i v prostem prometu v *asu nastanka dav*ne obveznosti, je dav*na osnova v odmernem postopku ugotovljena vrednost nepremi*nine. Dav*na stopnja je dolo*ena v 7. *lenu ZDPN-1in sicer v višini 2% od dav*ne osnove.
S 1.1.2005 se je pri*el uporabljati Zakon o dohodnini – ZDoh-1 (Ur.l. RS, št.17/05-UPB-1), ki spreminja dobo (od treh na deset let) v kateri se ugotavlja dobi*ek kapitala. Tako se bo v skladu s 1. to*ko prvega odstavka 86. *lena, pri nepremi*ninah ugotavljal dobi*ek iz kapitala, ne glede na to, ali so bile odsvojene v spremenjenem ali nespremenjenem stanju pred potekom desetih let od dneva, ko so bile pridobljene (do sedaj tri leta). Za obdav*ljivo odsvojitev kapitala po tem poglavju zakona se šteje vsaka odsvojitev nepremi*nine, kot je zlasti prodaja, dajanje v dar, zamenjava.
Po drugi to*ki prvega odstavka 89. *lena ZDoh-1, pa se dohodnine ne pla*a od dobi*ka iz kapitala, dose*enega pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše – ki ima najve* dve stanovanji, s pripadajo*im zemljiš*em – v katerem je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališ*e in je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo.
V prvem odstavku 90. *lena Zdoh-1 dolo*a, da je dav*na osnova od dobi*ka iz kapitala razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi.
Vrednost kapitala ob pridobitvi pojasnjuje prvi odstavek 91. *len Zdoh-1 in sicer dolo*a, da se v vrednost kapitala ob pridobitvi všteva nabavna vrednost kapitala in stroški, ki so dolo*eni s tem *lenom.
Za nabavno vrednost kapitala iz prvega odstavka tega *lena se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala v *asu pridobitve. *e kapital ni pridobljen na podlagi pogodbe, ali *e vrednost kapitala v *asu pridobitve ni razvidna iz pogodbe, se za nabavno vrednost kapitala šteje vrednost kapitala v *asu pridobitve, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokazili.
Stroške iz prvega odstavka tega *lena dolo*a peti odstavek istega *lena in so:
1. vrednost na nepremi*nini opravljenih investicij in stroškov vzdr*evanja, ki pove*uje uporabno vrednost nepremi*nine, *e jih je pla*al zavezanec;
2. znesek davka na dediš*ine in darila, ki ga je pla*al zavezanec ob pridobitvi kapitala;
3. provizija, ki jo je zavezanec pla*al borzno posredniški hiši ali nepremi*ninskemu posredniku za posredovanje pri pridobitvi kapitala ter provizija, ki jo je zavezanec pla*al priznani borzi vrednostnih papirjev in klirinško depotni dru*bi v zvezi s pridobitvijo kapitala;
4. stroški, ki jih je pla*al zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremi*nine, ki jo je opravil pooblaš*eni cenilec v skladu z obstoje*o metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremi*nine ne da ugotoviti na drug na*in.
Provizije iz 3. to*ke petega odstavka tega *lena se priznavajo v višini dejanskih stroškov, vendar skupaj ne ve* kot 1% od nabavne vrednosti kapitala ob pridobitvi.
Stroški cenitve iz 4. to*ke petega odstavka tega *lena se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne ve* kot 45.000 tolarjev.
92. *len Zdoh-1 dolo*a, da se za vrednost kapitala ob odsvojitvi šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala ob odsvojitvi. *e kapital ni odsvojen na podlagi pogodbe, ali *e vrednost kapitala ob odsvojitvi ni razvidna iz pogodbe, ali *e iz pogodbe ali drugih dokazil razvidna vrednost kapitala ne ustreza vrednosti kapitala, ki bi se dala dose*i v prostem prometu v *asu odsvojitve, se za vrednost kapitala ob odsvojitvi šteje primerljiva tr*na cena kapitala ob odsvojitvi.
Vrednost kapitala ob odsvojitvi se zmanjša za naslednje stroške zavezanca:
1. znesek davka na promet nepremi*nin, ki ga je pla*al zavezanec ob odsvojitvi nepremi*nine,
2. provizijo, ki jo je zavezanec pla*al borzno posredniški hiši ali nepremi*ninskemu posredniku za posredovanje pri odsvojitvi kapitala, ter provizija, ki jo je zavezanec pla*al priznani borzi vrednostnih papirjev in klirinško depotni dru*bi v zvezi z odsvojitvijo kapitala;
3. stroške, ki jih pla*al zavezanec v zvezi s cenitvijo odsvojene nepremi*nine, ki jo je opravil pooblaš*eni cenilec v skladu z obstoje*o metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremi*nine ne da ugotoviti na drug na*in.
Provizije iz 2. to*ke drugega odstavka tega *lena, se priznavajo v višini dejanskih stroškov, vendar skupaj ne ve* kot 1% od vrednosti kapitala ob odsvojitvi, brez upoštevanja stroškov iz drugega odstavka tega *lena.
Stroški cenitve nepremi*nine iz 3. to*ke drugega odstavka tega *lena se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne ve* kot 45.000 tolarjev.
Vrednost kapitala ob odsvojitvi in stroški iz drugega odstavka tega *lena v tuji valuti se prera*unajo v tolarje po srednjem te*aju Banke Slovenije. Prera*un se opravi na dan odsvojitve kapitala oziroma na dan nastanka stroškov.
311. *len Zakona o dav*nem postopku (Ur.l.RS, št. 25/05 – UPB, v nadaljevanju ZdavP-1) dolo*a, da ugotovi akontacijo dohodnine od dobi*ka iz kapitala dav*ni organ z odlo*bo na podlagi napovedi dav*nega zavezanca.
312. *len istega zakona pojasnjuje na*in in rok vlo*itve napovedi. Napoved za odmero akontacije dohodnine od dobi*ka iz kapitala mora dav*ni zavezanec vlo*iti v 15 dneh od odsvojitve kapitala.
Ne glede na prvi odstavek tega *lena mora dav*ni zavezanec napoved za dobi*ek od odsvojitve vrednostnih papirjev ter drugih dele*ev v kapitalu vlo*iti do 28. februarja teko*ega leta za preteklo leto, razen dav*nega zavezanca, ki je nerezident. Nerezident lahko vlo*i napoved do 28. februarja za preteklo leto, *e napove vse odsvojitve vrednostnih papirjev ter drugih dele*ev v kapitalu v preteklem letu.
Dav*ni zavezanec mora napoved vlo*iti pri pristojnem dav*nem organu.
Ne glede na tretji odstavek tega *lena mora dav*ni zavezanec napoved pri odsvojitvi nepremi*nine vlo*iti pri dav*nem uradu, kjer nepremi*nina le*i.
Pripravila:
J. Ferjan*i*
Mojca Pavlin
Direktorica
Vro*iti :
*
* zavezancu po el.pošti
* GDU, Oddelek za nepremi*nine, po el.pošti
zbirka dokumentarnega gradiva
|
|
|
|